Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel

In Deutschland regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wer zu einer energetischen Sanierung verpflichtet ist und welche Maßnahmen erforderlich sind. Eigenheimbesitzer betrifft vor allem die Pflicht, die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum zu dämmen. In bestimmten Fällen ist auch eine Heizungserneuerung, die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen oder sogar Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle vorgeschrieben.

Für Bestandsgebäude gibt es nur wenige Sanierungspflichten. Erst wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommt, muss der neue Eigentümer sanieren. Diese Pflicht betrifft sowohl Käufer als auch Erben und Beschenkte.

Egal, ob ihr eine Immobilie kauft oder erbt, wenn sie nicht die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt, müsst ihr sie so sanieren, dass das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Das Gesetz gibt dem Neueigentümer ab Einzug zwei Jahre Zeit für die Maßnahmen. Wenn ihr die Sanierungspflicht nicht erfüllt, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, solltet ihr euch vor dem Hauskauf umfassend über mögliche Sanierungspflichten informieren. Dazu kann es hilfreich sein, sich den Energieausweis der Immobilie anzuschauen. Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss ein Energieausweis beim Hausverkauf verpflichtend übergeben werden. Es enthält die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch, darunter die Energieeffizienzklasse. 

Außerdem schreibt das Gesetz für den Eigentümerwechsel ein informatorisches Gespräch mit einem Energieberater vor; dieser kann Auskunft zu den gesetzlichen Sanierungspflichten geben. 

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Bestandsimmobilien bei einem Eigentümerwechsel drei Sanierungspflichten vor. Folgende Maßnahmen müsst ihr gegebenenfalls nachholen:

1. Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen (§ 47 GEG): Wenn euer Dachraum unbewohnt und nicht beheizt ist und die Dämmung nicht die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt, muss eine Dämmung der obersten Geschossdecke nachgerüstet werden. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf nicht über 0,24 W/m²K liegen.
2. Heizkessel erneuern (§ 72 GEG): Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. Es kann jedoch durchaus passieren, dass sie im Zuge der nächsten Gesetzesüberarbeitungen einbezogen werden. Dann gäbe es in Sachen Heizungserneuerung eine Zwangssanierung. Noch sind das aber Planspiele und vom Gesetzgeber nicht verabschiedet.
3. Warmwasserführende Rohre dämmen (§ 71 GEG): Vor allem in unbeheizten Räumen wie im Keller müssen Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt sein.

Eine gesetzliche Pflicht zur Fassadendämmung gibt es nicht. Wenn ihr allerdings mind. 10 Prozent der Außenwände durch Instandhaltung erneuert, muss die Außenwand nach der Sanierung dem Dämmstandard entsprechen (§ 48 GEG). Diese Nachrüstpflicht gilt völlig unabhängig vom Eigentümerwechsel.  

Konkret bedeutet das: Wenn ihr die Fassade neu verputzen und streichen wollt, müsst ihr sie auch dämmen!

Die Sanierungspflichten in Deutschland sind auch Teil eines europäischen Gesamtkonzepts. In der Union wird seit Monaten die Überarbeitung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) verhandelt. Nach den Vorschlägen der EU-Kommission und des Ministerrates liegen nun auch die des Ausschusses für Industrie, Forschung und Energie (ITRE) im EU-Parlament vor. 

Sie sehen vor, dass Bestandswohngebäude bis 2030 mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 mindestens Effizienzklasse D erreichen müssen. Außerdem wird eine umfassende Solarpflicht vorgeschlagen. 

Ab 2033 sollen alle Bestandsgebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, mit einer Solaranlage ausgestattet werden. Ob sich der Parlamentsausschuss mit diesen sehr ambitionierten Plänen durchsetzen wird, ist noch nicht absehbar. 

Klar ist jedoch: Es ist eine Frage der Zeit, wann die EU weitere schärfere Sanierungspflichten oder gar eine Zwangssanierung einführt. Und dann muss Deutschland nachziehen.