Immobilienfinanzierung mit Sicherheit

Haus oder Wohnung bauen oder kaufen
Die Entscheidung zwischen einem Haus oder einer Wohnung hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab. Ein Haus bauen gewährt mehr Freiraum, bringt aber auch eine Menge Arbeit mit sich. Der Pflegeaufwand für eine Wohnung ist zwar geringer als für ein Haus, doch dafür müssen Sie sich in der Regel mit einer Eigentümergemeinschaft arrangieren.

Stadt oder Land
Familie und Beruf haben meist Einfluss auf die Entscheidung darüber, ob Sie lieber in der Stadt oder auf dem Land wohnen möchten.

Neubau oder gebrauchte Immobilie kaufen
Gebrauchte Immobilien sind zwar oft preisgünstiger als Neubauten, doch sind hier häufig noch Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Vor dem Kauf überprüft am besten ein Experte die Bausubstanz auf versteckte Mängel. Lassen Sie sich zudem bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie Protokolle der Eigentümerversammlungen und Handwerkerrechnungen der vergangenen Jahre zeigen, um den Zustand der Immobilie besser bewerten zu können.

Bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie folgende Unterlagen prüfen:

• Grundbuch: Gibt es Wege- oder Vorverkaufsrechte, ausstehende Erschließungskosten?
• Baulastenverzeichnis: Wie ist die Bebaubarkeit des Grundstücks?
• Liegenschaftskataster: Wie sind die Grundstücksgrenzen?
• Altlastenverzeichnis: Ist das Grundstück belastet, zum Beispiel durch Bodengifte?

Ein Notar unterstützt Sie zudem bei der rechtlichen Abwicklung Ihres Kaufvertrags. Er überprüft die Einträge im Grundbuch und bereitet den Kaufvertrag vor. Lassen Sie diesen vor Unterschrift von einem Anwalt prüfen, damit eventuell vor der Übergabe der Immobilie zu beseitigende Mängel festgehalten werden. Bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung. Diese schützt Sie vor nachträglichen, nicht abgesprochenen Änderungen. Erst nach erfolgter Eintragung sind Sie der neue Eigentümer.

Besichtigen Sie nach Plan:

• Lassen Sie sich vor der Besichtigung den Grundriss zuschicken.
• Notieren Sie sich, was Sie untersuchen und welche Fragen Sie dem Verkäufer stellen wollen.
• Gehen Sie strukturiert vor, zum Beispiel von außen nach innen und vom Keller zum Dachstuhl.
• Denken Sie bei Eigentumswohnungen auch an das gemeinschaftliche Eigentum wie Tiefgarage oder Vorgarten.
• Lassen Sie sich den Gebäude-Energieausweis zeigen.

Funktion

Immobilienbesitzer sollen mit einem Energieausweis motiviert werden, durch Modernisierungen den Wert ihres Gebäudes zu steigern. Käufer und Mieter können mit einem Energieausweis die Energie-Effizienz einer Immobilie bundesweit einheitlich beurteilen.

Pflicht zum Energieausweis

Die Energie-Einsparverordnung (EnEV) besagt, dass Hauseigentümer von Wohngebäuden bis einschließlich Baujahr 1965 Mietern oder Käufern seit 2008 einen Energieausweis vorlegen müssen. Seit Juli 2009 müssen alle Eigentümer auf Verlangen einen Energieausweis vorlegen.

Zwei Varianten

• Bedarfsorientierter Ausweis: auf Grundlage des Energieträgers und des Zustandes von Gebäude und Heizung
  
• Verbrauchsorientierter Ausweis: auf Grundlage des Energieverbrauchs der vergangenen drei Jahre
  

Während Häuser bis Baujahr 1977 einen Bedarfsausweis benötigen, besteht bei Häusern ab Baujahr 1977 die Wahlfreiheit zwischen beiden Varianten des Energieausweises.

Gültigkeit und Kosten

Ein Energie-Ausweis ist zehn Jahre gültig und wird nur von Fachleuten ausgestellt, zum Beispiel von Architekten, bestimmten Handwerkern oder Ingenieuren. Da der Gesetzgeber keine Vorgaben zu den Kosten gibt, wird der Preis zwischen Aussteller und Auftraggeber frei verhandelt. Entscheidend sind die Gebäudegröße und der für die Datenerhebung erforderliche Zeitaufwand.

Es ist für alle Beteiligten immer einfacher, wenn Sie bereits alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt haben. Idealerweise haben Sie von den Unterlagen bereits Kopien erstellt, die Sie Ihrem Berater aushändigen können. Folgende Unterlagen benötigen Sie:

• gültiger Personalausweis oder Reisepass,
• die letzten drei Gehaltsabrechnungen und die letzte vorliegende Steuererklärung bzw. den letzten vorliegenden Steuerbescheid,
• Grundbuchauszug, Verkehrswertschätzung, Lageplan, Nachweis über Eigenmittel und Versicherung, Aufstellung der eigenen Einnahmen und Ausgaben,
• Baugenehmigung, Baupläne und -beschreibung, Verträge mit Architekten bzw. Handwerkern etc. und
• Fotos vom Objekt.

Mit einem sogenannten Forward-Darlehen werden die Konditionen eines zukünftigen Kredits in späteren Jahren festgelegt. Der Kreditnehmer sichert sich gerade in Zeiten niedriger Zinsen gegen das Risiko einer steigenden Zinsentwicklung ab. Die häufigste Anwendung finden Forward-Darlehen bei Anschlussfinanzierungen. Es ist ratsam, sich etwa ein Jahr vor dem Auslauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Es ist ratsam, sich etwa ein Jahr vor dem Auslauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Wenn Sie frühzeitig aktiv werden möchten, können Sie bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ein Forward-Darlehen abschließen.

• Kaufnebenkosten als Eigenkapital, etwa 20 % des Kaufpreises, als Grundlage.
• Höhe der Darlehensrate gut kalkulieren, diese sollte 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten.
• Zinsfestschreibung gerade in Zeiten der Niedrigzinsphase längerfristig festschreiben.
• Höhe der monatlichen Tilgung beachten. Empfehlenswert ist eine Tilgung von 2 % oder höher.
  

• Notar- und Grundbuchkosten, ca. 2 % des Kaufpreises
• Maklergebühren, 3 - 6 % des Kaufpreises zzgl. Mwst.
• Grunderwerbssteuer, 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises
  

Kurz gesagt: Es gibt keinen.
Dennoch wird im Sprachgebrauch der Begriff Immobilienfinanzierung eher für die Finanzierung eines Hauses verwendet, dass bereits besteht, eine sog. Bestandsimmobilie.
Der Begriff Baufinanzierung wird von vielen eher für die Finanzierung von neugebauten Häusern verwendet.